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Caso práctico de propiedad horizontal

3.- Partiendo del dato de que existiera una propiedad horizontal constituida sobre Dicho edificio,

Para Poder diferenciar dichos elementos, es necesario que se encuentre en un régimen De propiedad horizontal.

El Art. 396 del CC a titulo enumerativo, por tanto no agota toda la materia, Señala cuáles son los elementos comunes de la propiedad horizontal. Los Elementos privativos no plantean ningún tipo de problema ya que estos son Aquellos que cumplan 4 requsitos:

·Que estén suficientemente delimitados o Deslindados.

·Que sean susceptibles de aprovechamiento Independiente.

·Que tengan salida directa a la vía Publica o a un elemento común del edificio.

·Que tengan mas de un propietario.

En Cambio, los elementos comunes si presentan mas problemas ya que el art. 396 del CC no distingue entre los que son esenciales o por naturaleza o los que son Accidentales o por destino, solo estos últimos pueden ser desafectados y Convertidos en elementos privativos. Los elementos comunes esenciales o por Anturaleza son auellos que resultan imprescindibles para el adeucado goce o Disfrite de los elementos privativos, los que no cuentan con esta nota de Imprescindibilidad podrán ser calificados como elelemtnos comunes o por Destino.

            En primer lugar, las escaleras de la última planta y el hueco que ocupan ha procedido a cerrar estas con el fin de Que no puedan ser utilizadas por el resto de los propietarios cuando naca la Propiedad horizontal, lo ha convertido en un elemento privativo.
Las escaleras De los edificios y le hueco que ocupa es uno de los elementos comunes por Naturaleza mas carácterísticos de cualquier edifico porque resulte impresdinble Para que los propietarios de pisos o locales superiores a la planta baja puedan Acceder a los mismos. Sin embargo, pese a que estamos diciendo que es un Elemento esencial, excepcionalmente, podría considerarse por destino o Accidental cuando se trate del tramo de escalera y su caja correspondiente de La ultima planta, siempre que haya un único propietario de las viviendas de la Ultima planta y no exista una azotea comunitaria, no hay ningún problema en Calificar ese tramo de escaleras como un elemento común o por destino, lo que Significa que podría ser desafectado y convertido en elemento privativo.

La Pared que separa las dos viviendas de la ultima planta y que procede a unirlas El propietario de ambas, así como la pared que separa el edificio donde se Hayan esas dos viviendas del edifico contiguo a través de la que se abre o por Huecos para que se haye otra vivienda del edifico. Ha sido jurisprudencia Constante la de considerar que los muros y los cimientos de un edificio son Elementos comunes por naturaleza, esenciales, pero esta jurisprudencia estaba Pensando en las estructuras de los edificios antiguos, estaba pensando en los Muros maestros que son los que sostienen o los que constituyen el sostén de los Edificios antiguos. Pero desde hace ya bastante tiempo, el soporte de los Edificios lo constituye su estructura mecánica o armazón, siendo normalmente las Divisiones entre viviendas o locales y de estas respecto a elementos comunes Del edificio o incluso a la división con otros edificios colindantes simples Tabiques, paredes separadoras pero no muros de carga. Si esto fuera así en Nuestro caso practico, se trataría de elementos comunes por destino y no Esenciales porque a través de su modificación o alteración abriendo huecos o Cerrando no se afecta al edifico ni a la estructura general del mismo.

            En cuanto a la cubierta del edifico Que indicamos en el caos practico que parte de ella ha sido modificada para Construir una terraza, la terraza de los edificios como se comprueba en los áticos Fácilmente, son elementos comunes por destino y por tanto se puede atribuir un Uso privativo, previa desafectacioin o cuando así se indica e el titulo constitutivo, Porque no hay que confundir la terraza con la cubierta del edificio aunque la Primera este superpuesta al edificio. La cubierta es un elemento común por Naturaleza ya que es un elemento de cierre imprescindible, pero sobre esta se Puede construir una terraza sin que la cubierta deje de cumplir su función de Cierre y de protección de la ultima planta.

4.- ¿Tenía el demandado facultades para realizar tales alteraciones en el inmueble?

El Dato fundamental del que hay que partir para responder a esta cuestión es que Cuando se proceden a estas alteraciones, quien las hace es el propietario único Del edificio, peor sin embargo, porque esta proyectando vender elementos Privativos del mismo ha otorgado un titulo constitutivo de la propiedad Horizontal y lo ha inscrito en el RP, la pregunta es ¿el hecho de otorgar el Titulo constitutivo, provoca que nazca la propiedad horizontal encontrándose el Edifico sometido a la LPH? En absoluto, para que haya PH es necesario que Exista mas de un propietario de elementos privativos, porque si no existe este Es absurdo hablar de elementos comunes, de elementos al servicio de la Colectividad de propietarios porque no existe tal colectividad.

En Nuestro caso, el promotor que era propietario único del edificio, esta Facultado como contenido de su derecho de propiedad a modificar dicho edificio, A alterar como ha sucedido determinados elementos del mismo porque no hay PH y Si no existe esta no necesita contar con ninguna autorización al no existir mas De un propietario no tiene sentido hablar de JP, seria una contraditio in Termino. El problema por tanto no es que no este facultado mientras siga siendo Propietario único a modificar o alterar los elementos del edificio, el proble a Surgirá posteriormente, cuando otro sujeto distinto a él u otros sujetos Distintos a él adquieran elementos privativos. Y el problema surgirá no porque No estuviera facultado quien le vende elementos privativos a modificar le edificio Cuando aun no era propietario único, sino porque no ha procedido tras esas Modificaciones a modificar el titulo constitutivo que inscribíó en el RP, no ha Adaptado el titulo constitutivo inscrito en el RP a la realidad registral. El problema sollo aparecerá cuanod Alguien adquiera algún elemento privativo

5.- ¿En qué puede amparar el demandante la ilicitud de dichas alteraciones?

No puede amparar esa ilicitud en que no estaba Facultado el demandado para realizarlas ya que cuando lo hizo era propietario único Del edificio. El problema de la ilicitud de estas alteraciones se encontrara Vinculado a la protección que merece quien confía en el RP ya que la principal Función que cumple el titulo constitutivo en una PH es la de delimitar, Determinar sobre un edificio para cuando nazca la propiedad horizontal qué Elementos del mismo son privativos y qué elementos son comunales, puesto a Servicio de los elementos privativos y de los que son copropietarios todos los Propietarios de los elementos privativos, los elementos comunes son Inseparables de los elementos privativos, cuya diferencia reside en las titularidades, Ademas la comunidad ordinaria se diferencia en que es indivisible, no se puede Ejercitar la actio communi dividundo sobre los elementos comunes porque están Indisolublemente unidos a los privativos. Si el problema es este que el titulo Constitutivo se ha inscrito en el RP y algunos han confiado en el registro y Esa confianza merece ser protegida ya que el RP es un registro publico y una de Sus principales consecuencias es la publicidad registral y prometer a quien confía En el Registro.

Uno de los ppios que se deriva de la publicidad Registral es el ppio de exactitud registral, se presume que lo que el registro Publica coincide con la realidad registra, se trata de iun ppio dirigido a Proteger a los que confían en el registro pero como presunción de iuris tamtun, De tal manera que la destrucción de esa presunción exige que el demandado en Nuestro caso, quien realizo y llevo a cabo esas modificaciones cuando estuvo Facultado para ello, demuestre que los que adquirieron el piso lo conocían. Le Impone al propietario de vender la cosa en las condiciones en las que se Celebro el contrato. Como podría el vendedor destruir esa presunción de Exactitud para que no este protegido por ella los compradores de los elementos Privativos? Bien de forma directa o indirecta, se podría haber destruido Directamente si en los contratos de compraventa se hubiera indicado dicha Alteración. No podría ampararse en la publicidad registral, en nuestro caso Practico no sucede esto, en la escritura de compraventa de los pisos no se Indica dichas alteraciones, luego no ha sido destruida esa presunción de Exactitud registral de una forma directa, ¿habrá podido ser destruida Indirectamente porque para que quien ignora dichas alteraciones este protegido Por lo que el Registro publica, esa ignorancia ha de estar basada en un error Excusable ya que si actuando diligentemente pudo haber evitado el error Entonces esa ignorancia se convierte en mala fe. En nuestro caso practico, al Encontrarse ya finalizado el edifico con dichas alteraciones configurado Definitivamente, antes de celebrar el contrato de compraventa, los adquirentes Pudieron haberse excepcionado de la discrepancia o divergencia entre lo que Publica el registro y la realidad fuera del registro, el TS ha declarado que Esta presunción se puede destruir mediante pruebas indirectas o indicios cuando Dice circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad objetiva. Habría que ver si hay indicios suficientes como para entender que la presunción Ha quedado destruida 

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